Tanım:
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği" çerçevesinde belirlenen usul ve esaslar dahilinde faaliyet gösteren; gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, özel portföy yönetim şirketleridir. Ayrıca, belirli projelerin gerçekleştirilmesi amacıyla adi ortaklıklar kurabilir ve ilgili düzenlemeler çerçevesinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilirler.
Kuruluş ve Dönüşüm:
GYO'lar, yeni bir anonim ortaklık olarak kurulabilecekleri gibi, mevcut şirketlerin esas sözleşmelerinin ilgili mevzuata uygun şekilde değiştirilmesi yoluyla da GYO'ya dönüşebilirler. Sermaye Piyasası Kurulu’nun uygun görmesi halinde, kuruluş veya dönüşüm işlemleri gerçekleştirilebilir.
Sektörel Gelişim:
Türkiye’de GYO sektörü giriş yapmış olmakla birlikte, bugüne dek sınırlı ölçüde yeni sermaye girişleri gerçekleşmiştir. Devlet tarafından sağlanan vergi teşvikleri, bu alana yatırım yapan şirketlerin sayısının artmasına katkı sağlamıştır. Gayrimenkul sektöründeki artan talep, bu talebin kurumsal sermaye ile karşılanma ihtiyacı ve bireysel yatırımcıların düşük tutarlarla yatırım yapabilme imkânı, yeni GYO’ların sektöre girişinde etkili olmuştur.
Temel Amaçlar:
Yüksek getiri potansiyeline sahip gayrimenkullere yatırım yapmak,
Gayrimenkul projelerine yatırım gerçekleştirmek,
Portföydeki gayrimenkullerden kira geliri elde etmek,
Gayrimenkul alım-satımından kazanç sağlamak.
Yatırımcıya Sağladığı Faydalar:
Yatırımcılar, GYO hisselerini borsada alıp satarak hem fiyat hareketlerinden faydalanabilir hem de uzmanlar tarafından yönetilen portföylerden dolaylı kira ve değer artışı geliri elde edebilir. GYO sistemi, doğrudan gayrimenkul alımına göre daha yüksek likidite sunar. Ayrıca, çeşitlendirme yoluyla riskin dağıtılması da önemli avantajlar arasındadır.
Sınırlamalar:
GYO’lar sadece gayrimenkule dayalı portföy yönetimi faaliyetlerinde bulunabilir. İnşaat faaliyeti dışında, diğer şirketlerin projelerine finansman sağlayamazlar ve makine-teçhizat yatırımı yapamazlar.
Ekonomiye Katkısı:
İş merkezleri, alışveriş merkezleri gibi büyük ölçekli projelere kaynak sağlayarak, şirketlerin öz kaynak yetersizliğinden doğan finansal yükünü hafifletir. Bu projeler, GYO’lar aracılığıyla halka açılarak finanse edilebilir.
Yatırımcı Hakları:
Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde yatırımcılar aşağıdaki haklara sahiptir:
Kârdan pay alma hakkı,
Tasfiye halinde tasfiye payı alma hakkı,
Bedelsiz sermaye artırımında pay alma hakkı,
Yeni pay alma önceliği (rüçhan hakkı),
Genel kurula katılma, konuşma ve öneride bulunma hakkı,
Oy kullanma hakkı,
Şirket faaliyetleri hakkında bilgi alma ve denetleme hakkı.
Yatırım Süreci:
Yatırımcılar, yetkili aracı kurumlar aracılığıyla Borsa İstanbul’da işlem gören GYO hisselerini alarak yatırım yapabilirler. Yatırım öncesinde, şirketin yıllık faaliyet raporları, finansal tabloları, yönetim yapısı ve borsaya bildirilen açıklamaları dikkatle takip edilmelidir.
GYO Türleri:
Belirli bir projeyi gerçekleştirmek üzere süreli olarak kurulan GYO’lar (örneğin AVM),
Belirli alanlara (turizm, sağlık vb.) yatırım yapmak üzere süreli veya süresiz kurulabilen GYO’lar,
Belirli bir amaç olmaksızın süreli ya da süresiz olarak kurulan GYO’lar.
Örgütlenmede Yer Alan Temel Taraflar:
Yüklenici: Portföyde yer alan projelerin inşaatını üstlenen gerçek veya tüzel kişiler.
İşletmeci Şirket: Portföyde yer alan gayrimenkulleri ticari olarak işleten şirketler.
Danışman: Proje geliştirme ve kontrol hizmetleri dâhil olmak üzere, yatırım fırsatlarını değerlendirmek üzere hizmet alınan uzman şirketler.
Gayrimenkul Değerleme Şirketi: Portföydeki gayrimenkullerin ve hakların değerini tespit eden bağımsız şirketler.
Gayrimenkul Değerleme Hizmeti:
Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenen işlemler için gayrimenkul değerleme şirketlerinden bağımsız değerleme raporu alınması zorunludur. Bu raporlar, portföydeki varlıkların adil değerlerinin ve kira değerlerinin belirlenmesini sağlar.
Kuruluş Süreci:
Türk Ticaret Kanunu hükümlerine uygun yeni bir anonim şirket olarak kurulabilir.
Mevcut bir şirket, esas sözleşmesini değiştirerek GYO’ya dönüşebilir.
Her iki durumda da SPK’nın uygun görüşü gereklidir. Uygunluk sonrası, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’na başvuru yapılır. Kuruluşun ticaret siciline tescili ile birlikte faaliyetlere başlanabilir.
Halka Arz Süreci:
Ödenmiş sermaye tutarına göre halka arz süresi belirlenmiştir. Asgari %25’inin halka arzı zorunludur:
50 milyon TL altında: 1 yıl içinde,
50-100 milyon TL arası: 3 yıl içinde,
100 milyon TL üzeri: 5 yıl içinde halka arz edilmelidir.
Temel Bilgilere Ulaşım:
Yatırımcılar aşağıdaki belgelerden bilgi alabilir:
Esas Sözleşme,
İzahname,
Sirküler,
Üç Aylık Portföy Bildirimleri,
Üç Aylık Faaliyet Raporları.
Bu belgeler GYO’nun internet sitesinde ve genel merkezinde yatırımcıların incelemesine sunulur.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ile İlgili Finansal Bilgilere Yatırımcılar Nasıl Ulaşabilir?
Halka açık gayrimenkul yatırım ortaklıklarının payları borsada işlem gören her şirket gibi, yıllık ve ara dönem finansal tablolarını Sermaye Piyasası Kurulu (Kurul) ve ilgili borsaya bildirme yükümlülüğü bulunmaktadır. Konsolide yıllık finansal tablolar hazırlamayan işletmeler, hesap döneminin sona ermesini izleyen on hafta içinde bağımsız denetim raporlarıyla birlikte yıllık finansal tablolarını Kurul’a ve ilgili borsaya sunarlar. Ara dönem konsolide olmayan finansal tablo hazırlayan işletmeler ise; ilgili ara dönemi izleyen altı hafta içinde bağımsız denetim raporlarıyla birlikte finansal tablolarını, bağımsız denetime tabi olmayan ara dönem finansal tabloları ise ilgili ara dönemi izleyen dört hafta içinde Kurul’a ve borsaya iletirler.
Konsolide yıllık ve ara dönem finansal tabloların Kurul’a ve ilgili borsaya bildirimi, yukarıda belirtilen sürenin bitimini izleyen dört hafta içinde gerçekleştirilir. Ayrıca, ilk kez düzenlenecek finansal tablolar için, söz konusu bildirim süresine ek olarak iki hafta süre tanınır.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ayrıca her yıl yapılan olağan genel kurul toplantısını takip eden 30 gün içinde, yıllık finansal tablolarını Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi’nde yayımlamakla yükümlüdür. Genel kurul yapılamadığı takdirde, bu duyuru en geç yıllık dönemin sona ermesini izleyen altıncı ayın sonuna kadar gerçekleştirilir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Denetime Tabi midir?
Payları halka arz edilen gayrimenkul yatırım ortaklıkları, içinde bulundukları hesap dönemi itibarıyla sürekli denetime tabi tutulur. Bu kapsamda, 6 ve 12 aylık dönem sonlarında düzenlenen finansal tablolar, Kurul düzenlemelerine uygun şekilde bağımsız denetimden geçirilir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Hangi Faaliyetleri Yürütebilir?
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının faaliyet konuları genel olarak aşağıda belirtilmiştir:
Ortaklık portföyünü oluşturmak ve gerektiğinde bu portföyde değişiklik yapmak,
Portföyünü çeşitlendirerek yatırım riskini azaltmak,
Gayrimenkullere dayalı menkul kıymetler ve projelerle ilgili işlemler gerçekleştirmek ve portföy yönetimini sürekli izlemek,
Portföyde yer alan varlıkların değerinin korunması ve artırılmasına yönelik araştırmalar yapmak,
Portföyde yer alacak veya almayı planladığı varlıkların hukuki ve teknik açıdan uygunluğunu değerlendirmek ve buna ilişkin raporlar hazırlatmak,
Portföyde yer alan varlıkların değer tespitine yönelik raporları hazırlatmak,
Portföy yönetimi ve danışmanlık hizmetlerini gerekli yasal düzenlemeler çerçevesinde hizmet sağlayıcılardan almak ve bu hizmetlerin sözleşmelere uygun yürütülmesini sağlamak,
Kendilerine atfedilen diğer görev ve yetkileri yerine getirmek.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Hangi Faaliyetleri Yürütemez?
Bankacılık Kanunu’nda tanımlandığı şekilde mevduat toplayamazlar ve mevduat toplama sonucunu doğuran faaliyetlerde bulunamazlar,
Ticari, sınai ve zirai faaliyetlerde bulunamazlar,
Sadece yatırım yapılmasına izin verilen alanlarla sınırlı olarak, portföy işletmeciliği dışında sermaye piyasası faaliyetleri gerçekleştiremezler,
Gayrimenkul inşaatını doğrudan üstlenemez, bu amaçla personel ya da ekipman temin edemezler,
Proje geliştirme, fizibilite çalışması, yasal izinlerin takibi gibi hizmetleri üçüncü şahıslara sunamazlar,
Otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi gibi gayrimenkulleri ticari amaçla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Hangi Varlıklara Yatırım Yapabilir?
Sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilir, ters repo ve para piyasası işlemleri gerçekleştirebilir, TL veya döviz cinsinden vadeli/vadesiz mevduat açabilirler,
Kâr veya kira geliri elde etmek amacıyla ofis, konut, iş merkezi, AVM, hastane, otel, ticari depo gibi gayrimenkulleri alıp satabilirler,
Proje geliştirme amacıyla arsa ve arazilere yatırım yapabilir, yapı ruhsatı alınmış projeleri satın alabilirler,
İlgili yasal koşulların sağlanması kaydıyla üst hakkı kurabilir ve bu hakları kullanabilirler,
Yap-İşlet-Devret modeli ile projeler geliştirebilirler,
Yurt dışında gayrimenkul ve gayrimenkul projelerine yatırım yapabilirler,
Riskten korunma amacıyla türev araçlar kullanabilirler.
Yatırımlara İlişkin Kısıtlamalar Nelerdir?
Başka şirketlerin sermayesinin veya oy haklarının %5’inden fazlasına sahip olamazlar,
Altın ve kıymetli madenlere yatırım yapamazlar,
Borsa dışı menkul kıymetlere yatırım yapamazlar,
Emtia vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar,
Açığa satış veya ödünç menkul kıymet işlemi gerçekleştiremezler,
Türev işlemler yalnızca riskten korunma amacıyla yapılabilir,
Alım-satım masrafları dışında portföy varlıklarının edinimi ve satımı sırasında %3’ten fazla komisyon ve benzeri gider yapılamaz,
Sürekli olarak kısa vadeli alım-satım yapamazlar.
Portföy Sınırlamaları Nelerdir?
Portföy değerinin en az %50’si gayrimenkul, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklara yatırılmalıdır,
Sermaye piyasası araçları ve para piyasası işlemleri toplamı portföy değerinin en fazla %50’sini oluşturabilir,
TL veya döviz cinsi mevduatlar portföy değerinin en fazla %10’u kadar olabilir,
Yurtdışı yatırımlara ilişkin üst sınır portföyün %49’u ile sınırlıdır,
Beş yıl geçmesine rağmen geliştirme faaliyeti yapılmayan arsa ve araziler portföyün %10’unu geçemez.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Başka Hangi Faaliyetlerde Bulunabilir?
Teminat Verme: Proje geliştirme kapsamında arsa sahiplerine teminat amaçlı ipotek veya sınırlı ayni hak tesis edebilirler,
Borçlanma: Portföy giderlerini karşılamak amacıyla net varlık değerinin en fazla üç katı kadar kredi kullanabilirler,
Varlığa Dayalı Menkul Kıymetleştirme: Portföylerinde yer alan satış sözleşmelerine dayalı alacaklarını menkul kıymetleştirebilirler,
Ortaklık: Sadece aşağıdaki şirketlere iştirak edebilirler:
İşletme şirketleri,
Diğer gayrimenkul yatırım ortaklıkları,
Yap-İşlet-Devret modeli kapsamında kurulmuş şirketler,
Yurtdışında gayrimenkule dayalı faaliyet göstermek amacıyla kurulmuş şirketler,
Portföyünün en az %75’i gayrimenkul olan Türkiye merkezli şirketler.
İştirak oranı, işletme şirketleri için portföy değerinin %10’unu aşamaz.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Vergilendirilmesi Nasıldır?
01.01.2006 - 22.07.2006 tarihleri arası: Varlık yönetim gelirleri vergiden muaftır.
23.07.2006 sonrası: Varlık yönetim gelirleri vergiden muaftır. Portföyde yer alan hisse senetlerinin alım-satımından doğan kazançlar üzerinden %10 oranında stopaj uygulanır.
Genel hüküm: Varlık yönetim gelirlerine %0 stopaj uygulanmaktadır.
Daha ayrıntılı bilgiye aşağıdaki bağlantıdan ulaşabilirsiniz:
http://www.gyoder.org.tr